SWOT（Strengths Weakness Opportunity Threats）分析法，又稱(chēng)為態(tài)勢(shì)分析法或優(yōu)劣勢(shì)分析法，用來(lái)確定企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength）、競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（weakness）、機(jī)會(huì)(opportunity)和威脅（threat），從而將公司的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。讓企業(yè)可以明確發(fā)揮優(yōu)勢(shì)因素，克服弱點(diǎn)因素，利用機(jī)會(huì)因素，化解威脅因素；考慮過(guò)去，立足當(dāng)前，著眼未來(lái)。運(yùn)用系統(tǒng)分析的綜合分析方法，將排列與考慮的各種環(huán)境因素相互匹配起來(lái)加以組合，得出一系列公司未來(lái)發(fā)展的可選擇對(duì)策。EMBA、MBA等主流商管教育均將SWOT分析法作為一種常用的戰(zhàn)略規(guī)劃工具包含在內(nèi)。

十六、綠城中國(guó)（3900，HK）

優(yōu)勢(shì)
1、綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營(yíng)中高檔住宅物業(yè)，在長(zhǎng)三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。
2、土地儲(chǔ)備的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，集中布局于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)。
3、在浙江的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有絕對(duì)的主導(dǎo)力，在杭州等多個(gè)城市的市場(chǎng)占有率均排名第一。
4、融資手段靈活,而多個(gè)聯(lián)營(yíng)公司發(fā)展項(xiàng)目也降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
5、銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)，2009年銷(xiāo)售額達(dá)510億元，同比2008年增長(zhǎng)235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷(xiāo)售增長(zhǎng)提供了保證，預(yù)期綠城目標(biāo)2009.2012年每年銷(xiāo)售及利潤(rùn)增長(zhǎng)可達(dá)30%及35%。
劣勢(shì)
1、激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略。2009年下半年綠城中國(guó)在凈負(fù)債率達(dá)135%的情況下，購(gòu)入大幅土地儲(chǔ)備斥資超過(guò)200億元。
2、資本負(fù)債比率一直居高不下，高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式充滿(mǎn)財(cái)務(wù)隱患。
機(jī)會(huì)
綠城中國(guó)的激進(jìn)式擴(kuò)張可能將改寫(xiě)房地產(chǎn)新競(jìng)爭(zhēng)格局。
威脅
1、激進(jìn)的拿地策略對(duì)公司的財(cái)務(wù)安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)偏高。
2、房?jī)r(jià)不斷上升，使終端對(duì)消費(fèi)信貸有很高的依賴(lài)程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購(gòu)房需求將會(huì)快速萎縮，使得銷(xiāo)售的大幅增長(zhǎng)難以持續(xù)。

十七、龍湖地產(chǎn)（960，HK）

優(yōu)勢(shì)
1、龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位較為清晰，以開(kāi)發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復(fù)制到全國(guó)多個(gè)城市。
2、龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強(qiáng)的市場(chǎng)主導(dǎo)力，在重慶住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售額連續(xù)五年排名第一。
3、物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型多，且品質(zhì)較高。
4、高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并享有相當(dāng)知名度，對(duì)于自住和改善性需求的客戶(hù)有較強(qiáng)的黏性。
5、分權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運(yùn)營(yíng)效率。
6、物業(yè)銷(xiāo)售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財(cái)務(wù)安全性。
7、增長(zhǎng)性良好。2009年完成銷(xiāo)售額187億元，同比增長(zhǎng)60%。
劣勢(shì)
1、龍湖地產(chǎn)高度依賴(lài)重慶、成都和北京的市場(chǎng)表現(xiàn)。如這些市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，對(duì)公司將造成負(fù)面影響。
2、公司正將其業(yè)務(wù)拓展至全國(guó)范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復(fù)制的成功概率不確定。
機(jī)會(huì)
直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟(jì)新區(qū)的快速發(fā)展。
威脅
即將進(jìn)入的長(zhǎng)三角和珠三角市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，進(jìn)入門(mén)坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，成本支出和營(yíng)利能力面臨考驗(yàn)。

十八、寶龍地產(chǎn)（1238，HK）

優(yōu)勢(shì)
1、公司具有獨(dú)特的營(yíng)利模式，其以租售并舉的營(yíng)利策略來(lái)發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷(xiāo)售維持營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)為其提供較高的贏利水平和業(yè)績(jī)穩(wěn)定性。
2、公司立足于內(nèi)地高增長(zhǎng)的二、三線(xiàn)城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場(chǎng)”的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功率大大提高。
3、通過(guò)與當(dāng)?shù)卣暮献鳎鞠硎芡恋睾投愂諆?yōu)惠，有效降低運(yùn)營(yíng)成本。目前寶龍集團(tuán)的平均地價(jià)約為500元/平方米。
4、營(yíng)利能力較強(qiáng),毛利潤(rùn)率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強(qiáng)的成本控制能力。
劣勢(shì)
1、公司過(guò)于依賴(lài)物業(yè)銷(xiāo)售，由于尚未進(jìn)入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)僅占到公司營(yíng)業(yè)收入的3%，無(wú)法給予公司以有力支撐。
2、目前租賃業(yè)務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)公司的依賴(lài)度較強(qiáng)。
機(jī)會(huì)
1、其發(fā)展模式將直接受益于二、三線(xiàn)城市的城市化進(jìn)程加速，以及消費(fèi)零售的快速增長(zhǎng)。
2、REITs的即將推出為寶龍地產(chǎn)提供了新的融資渠道。
威脅
1、“寶龍商業(yè)模式”對(duì)資產(chǎn)變現(xiàn)能力提出很高要求，未來(lái)可能面臨現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。
2、由于區(qū)域特征不同，商業(yè)模式能否在多個(gè)城市成功復(fù)制具有不確定性。

十九、SOHO中國(guó)

優(yōu)勢(shì)
1、獨(dú)特的商業(yè)模式：開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、銷(xiāo)售并出租。
2、在改造爛尾樓項(xiàng)目積累豐富經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)作多個(gè)爛尾項(xiàng)目。
3、主營(yíng)北京的商業(yè)房地產(chǎn)，定位準(zhǔn)確，逐步進(jìn)入其他一線(xiàn)城市。
4、項(xiàng)目運(yùn)作周期短，周轉(zhuǎn)率高，贏利水平高，平均毛利潤(rùn)率超過(guò)40%。
5、現(xiàn)金流充沛，經(jīng)常保持正現(xiàn)金流。
6、公司和潘石屹的品牌知名度高。
7、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，效率較高。
8、2010年銷(xiāo)售收入超過(guò)130億元，創(chuàng)歷史新高。
9、謹(jǐn)慎的開(kāi)發(fā)理念，理性的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備策略，有效降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
劣勢(shì)
1、過(guò)于依賴(lài)個(gè)別項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大。
2、業(yè)績(jī)波動(dòng)性較大。
3、商業(yè)地產(chǎn)分割出售給物業(yè)管理帶來(lái)困難。
機(jī)會(huì)
1、發(fā)展城市由北京向上海等一線(xiàn)城市延伸。
2、REITs的推出，將為商業(yè)地產(chǎn)商提供一條有效的融資途徑。
威脅
一線(xiàn)城市的可用于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的土地和項(xiàng)目稀少，土地儲(chǔ)備有限，影響了公司未來(lái)發(fā)展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。

二十、雅居樂(lè)地產(chǎn)（3383，HK）

優(yōu)勢(shì)
1、雅居樂(lè)的財(cái)務(wù)安全性、運(yùn)營(yíng)效率、成長(zhǎng)潛力與銷(xiāo)售均處于中上水平，綜合能力較佳。
2、土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，土地儲(chǔ)備平均成本為591元/平方米，銷(xiāo)售價(jià)格彈性較大。而定位中高端的低密度住宅，則使其營(yíng)利能力較為突出。
3、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增強(qiáng)了雅居樂(lè)抗波動(dòng)能力。
4、公司的存貨周轉(zhuǎn)率優(yōu)于同類(lèi)公司。
5、龐大而低廉的土地儲(chǔ)備，總計(jì)達(dá)3650萬(wàn)平方米。
劣勢(shì)
1、短期內(nèi)旅游地產(chǎn)的資本投入大，而產(chǎn)出有限，直接考驗(yàn)雅居樂(lè)的現(xiàn)金流狀況。
2、公司加大投資于高端住宅和旅游地產(chǎn)，很大程度上削弱了公司危機(jī)應(yīng)變的能力與空間，靈活性被削弱。
機(jī)會(huì)
海南國(guó)際旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的獲批，將使雅居樂(lè)在海南的項(xiàng)目直接受益。
威脅
近年來(lái)旅游地產(chǎn)、酒店的投資快速增長(zhǎng)和高端化的發(fā)展趨勢(shì)，削弱了雅居樂(lè)在該領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力。

本文收集自互聯(lián)網(wǎng)